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加拿大农场投资移民项目

2021-08-13 15:39:00
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众所周知,加拿大不仅国土辽阔,地广人稀,而且还是一个农业大国。只要走出城市就能看见大片大片风光秀丽的农田和充满了田园野趣的牧区。那么在这样一个国家,农场是否也是一项不错的投资选择呢?现在,就让我们来一探究竟。

为什么要选择农场?

说起投资农场,很多华人朋友可能并不熟悉。的确,对华人而言,农场确实是一个比较冷门的投资选择。不同于很容易让人大喜大悲的股票,以及一连数年长势喜人的楼市,农场的价格一般来说还是比较稳定的。就保值能力而言,农场更在一般的房产之上,尤其是在遭遇通货膨胀或者是泡沫经济的情况下。

而且农场和一般的房地产有着很大的不同——由于气候变化,以及城市化建设,农场的数量只会减少,几乎不会增加。正是因为农场固有的稀缺性,决定了这片土地本身就比一般的房产更不容易贬值,甚至还有巨大的增值潜力。

 因为农场固有的稀缺性,决定了这片土地本身就比一般的房产更不容易贬值


为了说明这个问题,我们可以举一个例子。

我们知道,在2009年的时候,加拿大的房地产市场遭遇了一次危机,当年的房价下跌了2.3%。而当时加拿大股市由于受到美国股市的连累,表现得也同样不尽如人意。但就是在这一片萧条之中,当年的农场价格却依然保持着近20年的上涨势头,涨了6.6%。而且这一上涨的势头还一直保持到了现在。以下是自1985年至2016年,全加拿大农业用地的价格变化情况。

1985-2016年加拿大农地价格走势
从图中可知,加拿大农地的价格在经历了2011至2015连续5年两位数的大涨之后,已经渐渐归于理性。然而,根据专家对未来几年的预测,加拿大农场土地价值依然会维持只增不减的趋势。

投资农场怎样增值?

通过投资农场而获得资产收益,主要是通过两种方式,一个是资产增值,另一个就是经营农地本身获得的收入。前者最直接的体现,就是随着农地价格的上涨出售农地以获利。而后者才是投资农场的核心所在。一般来说,只要善加经营,农场达到20%的年平均收益率并不算特别困难。但是,如果真正想经营好一块农地,那必须对农业和管理有着相当的了解才行。

在加拿大,不同农场随面积、气候、位置、土质,以及适宜从事何种生产等各种因素的不同,价格差异往往很大。

以目前安省南部为例,80余万的价格即可购得某处占地面积约300亩,其中有240亩耕地的大型农场。而同样位于安省南部,且有部分土地位于矿藏区域的农场,面积仅190亩,而要价却达到了175万加币,整整翻了一倍。

 只要善加经营,农场达到20%的年平均收益率并不算特别困难
因此投资者在选购农场时,要考虑到气候、土壤、养殖品种等各方面,绝不能一味贪图低价和大面积,否则一旦选择错误损失将会巨大。如果投资者在处理购买、规划、种植等一系列问题的过程中,没有足够的经验,就一定要寻找专业人士的帮助。

这里要特别提醒,投资农场的花费绝不仅仅是买地,还有包括雇佣工人在内的一系列后续花费。所以对有意经营农业的朋友来说,劳动力资源、生产成本分析、土地市场价格评估一项也不能少!

投资者如果要通过农场来获取收益,那么在购买农场之前就一定要认清自己的目的。是想要靠土地升值获得收益,还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划,各规划区土地价格差别很大,政府管理要求也差别很大。所以购买农场时所注意的事项非常细致,一点不能疏忽。

购买农场要注意什么?

在加拿大购买农场手续并不繁琐,只要有钱就可以购得。而且加拿大联邦政府对于农业种植业一直以来提供惠民的政策,希望鼓励更多的人能够投身于此行业,所以农场主能够享有很多福利,比如,他们可以拥有城市居民梦寐以求的大洋房,而且几乎不用交税。

而在享受实惠的政策补助和服务时,农场主也相对应要尽到自己的义务,各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策,农场的排放物和农药使用必须达到要求,如养鸡场,必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。

加拿大联邦政府以惠民政策鼓励人民投身农业,农场主能够享有很多福利

很多农场有政府明确的生产与规划要求,不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要报告政府,政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养猪、养牛的数量虽然不需要获得政府审批,但也要符合食品安全条例。

农场的行销途经也受到政府管制,并不是每个农场可以自行在路口零售。另外,也许当下这个农场可以自产自销,但一经转手就不能再行自销了,因为政府对此农场可能有其他打算。

不懂农业,是否就不能经营农场?

当然不是!加拿大是一个在各领域专业化程度都非常高的国家,在农业方面自然也不例外。在加拿大,作为投资人的农场主如果本身不懂农业技术,可以选择一种叫Custom Farming的方式来经营自己的农场。简单说来,所谓的Custom Farming就是农场主或投资人出钱雇佣职业的农民(同时也可以是职业的经理人)来经营管理这片农场。根据双方达成的协议,受雇的农民可以负责诸如收割、运输,或者从播种到收获这一过程中一系列专业而具体的工作。至于经营农业所需要承担的成本,比如购买种子和设备之类的费用,则由农场主承担。

如果选用Custom Farming的经营方式,那么首先需要考虑的因素,就是雇佣农民的成本。在这种经营方式中,农场主的收入来源于农产品的销售。至于负责经营的农民,其收入可以来自于定期支付的工资,也可以来自于销售后的分成,也可以是两种方式相结合。

 如果投资人本身不懂农业技术,可以选择Custom Farming的方式来经营农场
在加拿大,农民的收入一般都很不错,尤其是随着这几年食品价格的上涨,农民的年收入始终在提高。此外,由于加拿大政府对农业采取扶持的政策,农民还可以从政府那里获得相应的福利和补贴,比如他们可以获得更廉价的汽油,相对低廉的农业保险,而对年轻的农民,政府还会为他们购置农具提供补贴。

以下是加拿大统计局在此前金融危机期间对全国农民家庭收入的统计结果,以及安省近几年农民家庭的平均收入。

2005-09年农业从业者的收入

2009-13年安省农业从业者的收入

从图中可知,即便在遭遇经济危机,加拿大各行业普遍失业率提高收入下降的情况下,农业从业者的收入依然保持在比较稳定的水平。

这一情况对有意投资农场,尤其是有意选用Custom Farming这一经营方式的朋友,可谓利弊参半。因为一方面,对农业的一系列优惠和扶持政策更容易让农场主获利,而另一方面农业从业人员较高且较为稳定的收入,也意味着农场主需要承担更高的人工成本。这些都必须计入投资计划当中。

总的来说,Custom Farming经营方式的好处是可以让农场主和投资人从具体而繁琐的农场工作中解脱出来,对于缺乏农业经验,也不太了解具体农业生产过程的朋友比较合适。

然而,这种方式的缺点,则是农场主和投资人可能要承担更多财务和管理上的风险,所以对市场以及经营管理方面的要求会比较高。而且一般来说,农场主需要对农场的生产进行整体上的把控, 所以农场主最好还是要有一定的专业知识。


买农场,像买房一样容易

直接投资农场和投资其他不动产大同小异。一般你都需要找一位不动产经纪,找一位律师。当然如果你手上的钱不够一次付清全款,那就需要贷款。这里要特别提醒一下,在购买农场时所选择的律师,一定要和所购买的农场位于同一省份。

 直接投资农场和投资其他不动产大同小异[/caption]
在如今的互联网时代,普通人很容易就能完成一笔不动产交易,农场投资也不例外。虽然农场所处的位置大多地处偏远,而且远离城市,但买家甚至不需要亲身前往就能完成交易。比如买家可以让自己选定的地产经纪起草一份offer,在签完字后扫描,并发送邮件给经纪。作为卖方也是一样,一切工作都可以在网络上通过邮件来完成。之后再签署一些相关的法律文件,整个交易就算完成了。理论上来说,整个买卖农场的流程就和买卖一般的房屋一样。

但是,正如我们之前所介绍的,影响农场的先天条件很多。除了最明显的面积和地理位置之外,更有气候、环境、土质,以及适宜从事何种生产等各种不同的因素。而这些信息往往并不会全部包括在购买合同和法律文件当中。因此作为一所农场的投资者,如果想在购买前充分衡量这次投资是不是值得,最好的办法还是亲身前往,实地考察。

买农场,需要贷款也不难

如果说买房和买农场有什么明显的不同,那恐怕就体现在贷款方面。如果你的贷款目的是为了从事农业生产,那么有些银行会提供一些专门的贷款。在贷款方面,贷款额度最多能高达农场售价的75%。因此对于有意购买农场,并且有信心获得此类贷款的朋友,至少应该保证自己所能拿出的钱达到了农场叫价的四分之一。

假如实在找不到任何一位贷款经纪,或者没有任何一家愿意为你提供贷款服务的银行,那么你可以考虑向“加拿大农业信贷组织”(Farm Credit Canada)贷款。

 “加拿大农业信贷组织”(Farm Credit Canada)是全加拿大目前最大的农业信贷机构
“加拿大农业信贷组织”是全加拿大目前最大的农业信贷机构。其宗旨是为包括家庭农场在内的农业生产者提供更多具有专业化和个性化的金融服务,并借此促进加拿大农村地区的经济发展。他们的贷款业务主要集中在给中小型农业生产企业提供贷款。根据2014年的数据,其平均贷款额是$163,649。此外,他们也为其他从事与农业相关行业,以及农产品生产的上下游行业的公司提供经济服务。

由于“加拿大农业信贷组织”所提供的贷款服务较之传统的银行贷款更加专业化和个性化,因此目前,全加拿大有一半以上的农场都选择向他们进行借贷。但在利率方面,他们也可能会略高于银行。因此,有意借贷的投资者需要谨慎考虑其中的利弊。

买农场,在安大略省尤其简单

加拿大各省份对购买农场的法规各不相同,尤其是对海外买家,往往限制颇多。但是对身在安大略省的买家来说,这一切都不构成问题。因为安省对海外买家没有任何限制。

目前为止,全加拿大对海外买家购买农地不设限的省份共有五个,分别是安省、BC省、纽芬兰-拉布拉多省、新布伦瑞克省,和新斯科舍省。

安省的农业土地使用规划制定于2005年,其中没有对农业投资做出任何特别的限制。但是规划中的部分内容,对某些特别农地的常规用途则进行了限定,同时也规定了在哪些情况下可对其用途进行调整。这些规定都源自于“加拿大土地分类系统”(Canada Land Inventory)。

 安省的农业土地使用规划没有对农业投资做出任何特别的限制[/caption]
此外,目前有不少海外买家正困扰于安省新近征收的“15%海外买家税”。对此,有意购买农地的买家完全不用担心。因为农业用地不在此番征税之列。因此在身为加拿大农业大省的安省买一块农地,绝对是一个投资置业的好选择。

以下是安省周边几个农业大省,对于海外,包括外省买家购置农业用地的限制条件。相信明智的投资者在比较之后一定能做出最合理的选择。

阿尔伯塔——非居民可拥有的农地最高为20英亩
萨省——非居民最多可拥有农地10英亩。部分由萨省居民控制的外资企业,或农业合作组织,可以拥有最多达320英亩的农地
曼尼托巴——非居民最多可拥有40英亩的农地
魁北克——非居民如购买农地面积达4公顷(约10英亩)以上,就必须向“魁北克农业管理局”申请许可
买农场,也有特别注意事项

虽然在加拿大,尤其在安省购买农场的手续并不繁琐,只要有钱就可以购得。但农场主也相对应要尽到自己的义务,各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策,农场的排放物和农药使用必须达到要求,如养鸡场,必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。

农场主应要尽到自己的义务,各方面都要符合政府规定
很多农场有政府明确的生产与规划要求,不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要报告政府,政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养猪、养牛的数量虽然不需要获得政府审批,但也要符合食品安全条例。

农场的行销途经也受到政府管制,并不是每个农场都可以自行在路口零售。另外,也许当下这个农场可以自产自销,但一经转手就不能再行自销了,因为政府对此农场可能有其他打算。所以有意购买农场的朋友,一定要综合考虑各种因素,然后制定一个最合适的投资策略。

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